AVALIAÇÃO DOS BENS IMOBILIÁRIOS

PARECER EMITIDO PELO: Gabinete de Estudos da Ordem dos Advogados e publicado no site da O.A.

Tal Gabinete pronunciou-se sobre o Livro Verde sobre o Crédito Hipotecário na União Europeia.


Livro Verde sobre o Crédito Hipotecário

PARECER

I – Preliminar

A nota que segue incidirá, naturalmente, sobre III Capítulo do Livro Verde intitulado “Questões Jurídicas”.DIREITO APLICÁVELParece sempre de aplaudir qualquer tentativa que se faça em ordem a aproximar os vários direitos nacionais dos países da União Europeia e a uniformizar, na medida do possível, os normativos aplicáveis às diversas situações sociais em cada um desses países.Por ser assim, como é, surgiria fácil a propensão para afirmar como desejável que a matéria do crédito hipotecário fosse regulada no seio da União por um regulamento comunitário abrangente, exaustivo e completo.Não parece, contudo, que um tal regulamento possa e deva ter a amplitude bastante para abarcar todos os aspectos desse crédito carecidos de disciplina jurídica, antes se entende como mais exequível a opção por uma regulamentação parcial atinente aos aspectos da contratação do crédito à habitação que se apresentam como desprovidos de disciplina adequada.Por outra parte, será interessante anotar que a linha de entendimento segundo a qual este crédito tem sido excluído da aplicação das normas europeias elaboradas e publicadas em tema de defesa dos consumidores tende a manter-se, ao que penso avisadamente.É que há realidades da presente regulamentação geral do crédito ao consumo que não serão respeitantes ao crédito hipotecário, pelo menos sem grave perturbação negocial.

Pense-se, nomeadamente, no designado direito ao arrependimento consistente na faculdade que a lei concede ao contraente consumidor de, em prazo determinado e sem contrapartida, se desvincular de um contrato por força da emissão duma declaração unilateral e imotivada.Julga-se que no crédito hipotecário a liberdade de decisão e a indispensável consecução do equilíbrio das prestações contratuais deve ser atingido com recurso a outros institutos.Postas as coisas neste pé e assumida a opção por um regulamento parcial, logo se impõem como justificando uma intervenção dessa ordem pontos vários, por exemplo a tutela dos deveres acessórios de informação pré-contratual, não só no que respeita à contratação do crédito, mormente no tocante ao respectivo preço, como também no particular dos imensos aspectos que poderemos incluir na designação geral da qualidade da habitação a adquirir.E se tais deveres, assim apenas enunciados, hão-de incidir sobre entidades distintas, num caso a entidade financiadora, noutro a promotora imobiliária ou o vendedor do imóvel, a disciplina jurídica a preparar e a publicar agregaria mais operacionalidade e eficácia se respeitasse, na mesma sede normativa, a ambas as áreas, uma vez que o negócio em causa, o negócio da aquisição de habitação, com recurso ao crédito, é, em regra objecto por parte do consumidor duma decisão contínua e complementada, por vezes até única, aproximada e sem delonga propiciadora da sempre desejável reflexão própria.Nesta perspectiva dir-se-á que esses falados deveres de informação pré-contratual hão-de ser concebidos com exigência, ultrapassando a simples comunicação física e mecânica das especificações técnicas do imóvel a adquirir e do crédito a obter e a entrega material das condições contratuais a outorgar e todas as cláusulas que integrarão as convenções a celebrar.

No fundo tratar-se-á de fixar também o dever de tudo informar a propósito, no cumprimento do dever geral da boa-fé que é indispensável para lograr na contratação um fundamentado e esclarecido exercício da autonomia privada.Um apontamento adjacente tem pertinência: a garantia da qualidade da obra é aspecto sempre merecedor de boa atenção. Além doutros pontos eventualmente interessantes, justificará ponderação o ponto de se saber se o actual regime da concessão da denominada licença de habitação será o mais adequado, numa perspectiva da boa e eficaz defesa dos consumidores.Não será de desprezar o ponto de vista dos que defendem que neste particular se deveria caminhar em ordem à consagração dum sistema e dum regime que, por sua índole especial intrínseca, desse maior ênfase e maior relevo à afirmação da responsabilidade profissional dos intervenientes no processo, mormente daqueles que produzem essa licença de habitação.Enfim nesta sede recolhe-se também o entendimento dos que advogam a muita vantagem que se retiraria da criação e do funcionamento de organismos não judiciais de resolução de conflitos, por exemplo órgãos de arbitragem institucional voluntária especializada, que contribuissem validamente para a solução célere e desburocratizada da litigiosidade ocorrida neste sector dos negócios imobiliários.

AVALIAÇÃO DOS BENS IMOBILIÁRIOS

Entende-se que a perseguição do estabelecimento de critérios uniformes ou semelhantes de avaliação geralmente aceites e tidos por claros, transparentes e credíveis é louvável.No entretanto, importaria ter em conta que, em regra, a avaliação é promovida e assegurada pela instituição de crédito mutuante; aliás é, de ordinário, causa e motivo dum custo a suportar pela cliente de crédito.Assim, do nosso ponto de vista tem inteiro cabimento que se vise assegurar que os deveres de informação pré-contratual inerentes a qualquer contratação válida e regular sejam reforçados e definidos no seu patamar mínimo em ordem a que cliente de crédito não só tenha o detalhe e a fundamentação do resultado apurado, mas também possa ter uma participação empenhada no próprio procedimento de avaliação prévia do imóvel a adquirir e a hipotecar.

PROCEDIMENTOS DE VENDA FORÇADA

Afigura-se imperioso que se atinja a indispensável qualidade dos procedimentos da venda forçada e judicial, na medida em que a introdução duma maior celeridade na obtenção de tal venda será sempre um factor de melhoria das condições do mercado do crédito hipotecário, mormente no que respeita ao preço do crédito em causa. É sabido que o arrastamento de situações de crédito bancário vencido e não liquidado, de situações de “crédito malparado”, é factor de deterioração do respectivo mercado e de encarecimento do preço do crédito.Com este objectivo fundado em mira da realização justamente célere da venda forçada judicial, não será estultícia apelar à reflexão acerca da ideia hoje maioritária da proibição do pacto comissório e acerca da possível distância a que tal pacto se situa do apelidado pacto marciano, quiçá, até, do pacto comissório, porém não inicial, mas antes intercalar.

Lisboa, 14 de Novembro de 2005

O Relator,

Carlos da Costa Picoito

O Presidente do Gabinete de Estudos,

Germano Marques da Silva

publicado por AM

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