LOTEAMENTO DE PRÉDIOS NÃO CONTIGUOS

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In Boletim dos Registos e Notariado – caderno II – Nov.10/2004

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Loteamento de prédios não contíguos.

Proc. nº R.P. 27/2004 DSJ-CT –


I- OS FACTOS:

1- O presente processo traz à apreciação
deste Conselho um pedido de registo de
autorização de loteamento1 titulado por alvará de 3
de Abril de 2003, que incidiu sobre os prédios 129
(art. 3270) e 130 (art. 3272) da freguesia de … .
2- Do alvará de loteamento resulta que o
mesmo incidiu sobre:
- parte da área do prédio 129 2 , por nele
terem sido constituídos:
a) o lote 1, com 1303 m2, para construção de
habitação e comércio;
b) a parcela B, com 164,60 m2, para
equipamento;
c) 1513,40 m2 foram destinados a
arruamentos viários e pedonais; e
d) remanesceu no prédio originário a área de
634 m2.
- a totalidade do prédio 130 3, onde foram
formadas:
a) a parcelas A, com 7640 m2, para
equipamento;
b) a parcela C, com 80 m2, para espaço
verde;
c) a parcela D, com 130 m2, para espaço
verde;
d) 900 m2 foram destinados a arruamentos
viários e pedonais.
1 Apresentação nº 54 de 3 de Setembro de 2004.
2 Segundo a descrição, trata-se de um lote de terreno para
construção com 3615 m2, tendo o loteamento incidido
apenas sobre 2981m2.
3 Segundo a descrição, trata-se de um lote de terreno para
construção com a área de 8750 m2.

3- A planta anexa ao alvará evidencia que
entre os prédios abrangidos pelo loteamento se
situam diversos arruamentos e parcelas de
terceiros.
4- As descrições e inscrições prediais
informam que os dois prédios referidos são lotes
de terreno para construção e propriedade da
mesma pessoa.
II- A QUALIFICAÇÃO:
1- O registo requisitado foi objecto de recusa
fundamentada em razões relacionadas com:
a) a falta de contiguidade dos prédios
abrangidos pelo loteamento;
b) a ausência de prova do cumprimento da
harmonização matricial.
2- O recorrente limitou a sua discordância ao
primeiro fundamento de recusa e, em abono da
viabilidade do pedido de registo formulado, refere
que “pouco importa que as parcelas cedidas ao
município para equipamento ou outros fins de
interesse público se situem em prédios confinantes
com os lotes constituídos” e que “o que importa é
que estes espaços se situem numa zona
suficientemente próxima por forma a permitir aos
futuros adquirentes de lotes e àqueles que residam
na área envolvente usufruir e beneficiar deles” e
invoca o facto de que “a lei não prevê
expressamente a contiguidade obrigatória dos
prédios a lotear”.
III- O DIREITO:
a)Forma do processo, tempestividade do
recurso e legitimidade do recorrente:
O processo é o próprio e foi interposto
tempestivamente por parte legítima, inexistindo
questões que obstem ao seu conhecimento.
b)Apreciando:
1- À data da emissão do alvará que titulou o
acto de registo sob apreciação, regia o Decreto-Lei
nº 448/91, de 29 de Dezembro, com as alterações
introduzidas pelo Decreto-Lei nº 334/95, de 28 de
Dezembro, que definiu como “operação de
loteamento” toda a acção cujo objecto ou efeito
dirigisse à divisão em lotes, independentemente da
sua dimensão, de um ou vários prédios, desde que,
pelo menos um dos lotes, se destinasse imediata ou
subsequentemente, a construção urbana.
2- Procurando dissecar o conceito de
loteamento concedido, de forma mais ou menos
expressa, pelas disposições dos sucessivos
diplomas legais reguladores do respectivo regime
jurídico, a doutrina4 parte do conceito de “unidade
fundiária” e considera que a contiguidade dos
prédios é pressuposto essencial quando a divisão
urbanística vise diversos prédios, entendendo que
não é permitido um único loteamento em vários
prédios separados.
3-Na mesma linha, este Conselho sustentou 5
que:
- “no nosso ordenamento jurídico, o
loteamento urbano assume uma estrutura unitária,
não no sentido de que só pode incidir sobre um
único prédio mas antes no sentido de que, incidido
sobre uma unidade em termos urbanísticos, as
diversas partes que o compõem estão sujeitas a
uma interdisciplinaridade permanente por forma a
que os efeitos em que o instituto se desdobra, com
o seu conteúdo e a extensão própria do seu
licenciamento sejam indissociáveis desse
contexto”.
4- Em consonância com esta perspectiva - e
na medida em que o Registo Predial procura
garantir a correspondência da realidade que traduz
com as realidades física e jurídica, levando-o a ter
presente que sendo o objecto do loteamento (facto
único e incindível), a área que corresponde a uma
“unidade fundiária”-, é aconselhada a prévia
anexação quando o mesmo incida sobre vários
prédios 6 que, para tal deverão ser contíguos.
5- Assim e nesta ordem de ideias, o
despacho impugnado parece reportar-se a uma
qualificação ajustada ao entendimento doutrinal
sobre o qual assenta o conceito legal de “operação
de loteamento”, e a viabilidade do pedido de
registo foi apreciada, nos termos do art. 68º CRP,
em face das disposições legais aplicáveis,
designadamente as de natureza administrativourbanística
constantes dos Decretos-Lei nº 448/91,
de 29 de Novembro (arts. 3º, alínea a) e 56º), nº
442/91, de 15 de Novembro (arts. 133º, nº 2-c) e
134º) e as registrais (art. 16º-b) CRP).
6- Todavia, salvo o devido respeito, o que
está verdadeiramente em causa neste processo não
é a falta de contiguidade dos prédios abrangidos,
mas antes a própria substância do loteamento,
porque:
6.1- Não foi preenchido o conceito de
loteamento proposto pela alínea a) do art. 3º do
referido Dec.-Lei nº 448/91, que exigia a divisão
tendo em vista a constituição de, pelo menos, 2
lotes destinando-se um deles imediata ou
subsequentemente à construção:- no caso em
apreço foi autorizada a constituição de um único
lote no prédio 129 e o alvará limita-se a referir que
o prédio-mãe ficou reduzido à área remanescente
de 634 m2.
6.2- O prédio 130 foi cedido integralmente
para instalação de equipamentos e espaços verdes,
como contrapartida da autorização concedida. A
publicidade da cedência será garantida pela sua
inclusão na inscrição de autorização de
loteamento, conforme a previsão do art. 95º-nº1, f)
CRP.
7- Assim sendo, torna-se imperioso definir
que lote ou lotes foram criados pelo alvará, ou
seja:
- um único lote? Se assim for, o loteamento é
legalmente impossível.
- dois lotes, sendo um deles a parte restante
do prédio loteado? Se assim for, o alvará deverá
ser alterado em conformidade.
8- Pelo que fica exposto, afigura-se que o
registo solicitado deverá ser recusado nos termos
do nº 2 do art. 69º CRP, propondo-se a
improcedência do recurso, com as seguintes
Conclusões
I- A divisão urbanística autorizada nos termos
do Decreto-Lei nº 448/91, de 29 de Novembro,
exige a constituição de, pelo menos, dois lotes,
sendo um deles destinado imediata ou sub
II- É legalmente possível, como prescrição do
licenciamento, a cedência para domínio público
da totalidade de um prédio (descontíguo do
loteado), a qual deverá ser incluída na inscrição
de autorização de loteamento (95º,nº1-f) CRP).

Este parecer foi aprovado em sessão do
Conselho Técnico da Direcção-Geral dos Registos
e do Notariado de 18 de Novembro de 2004.
Maria Raquel Sobral Alexandre, relatora,
Luís Carlos Calado de Avelar Nobre, Maria
Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, João
Guimarães Gomes de Bastos, Vitorino Martins de
Oliveira.

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Compilado e editado por am


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